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コロナ禍で先が見えない社会となって久しいですが、50歳以降の資産運用や事業承継・相続対策の具体的な解決策がまだまだ不十分な方に、あまり巷で入手できない情報を御紹介します。それが沖縄県にある軍用地を購入する資産運用です。南国や楽しいリゾート地のイメージが強い沖縄ですが、実は内地(沖縄以外の地域）の人にとっては、なかなか情報を手に入れにくい軍用地の情報を、アジアフューチャーからご紹介いたします
沖縄軍用地とは？実は定義があります
沖縄軍用地とは「沖縄県内」の「自衛隊基地」+「米軍基地」を指します
軍用地（軍用施設）は、沖縄県の面積の約８％を占め、うち沖縄本島の面積を分母とすると１５％を占めます
沖縄はKeystone of the pacific （キーストーン オブザ パシフィック）と呼ばれ、アジア戦略の拠点としての米軍基地は、近隣諸国に集まる軍事力に対峙するために我が国には欠かせない存在となっています。しかしながら、その基地の土地の一部は沖縄戦が終わった昭和20年6月に、アメリカ軍が日本との本土決戦に備えて、沖縄にお住まいだった方々の土地を接収して作り上げたという、非常につらい背景があることを我々日本国民は忘れてはいけません。
軍用地の所有権は、国ばかりではない
これらの歴史的背景に加え、戦後も、民公有地の新規の強制接収が行われた背景があり、実は沖縄県内の米軍基地面積のうち、約４０％の所有権は「民間」なのです。自衛隊基地は６３％にものぼります。
沖縄県の基地面積割合（2020年3月現在）
地主が「民間人(個人・法人)」である「民間所有地」は、日本の防衛省が、地主に対して賃料を支払って利用を継続しています。
沖縄の軍用地投資に関心が集まる独特な理由
資産運用の視点から見た特徴は以下の３つ
１）投資利回りは２～３％
ローリスク・ローリターンですが、国が賃料を支払う信頼度があり「形を変えた国債」と表現される方もいます
２）換金性が高い・値崩れしにくい
軍用地を国債に例えるのであるならば、もう１つ重要なのは取引における流動性が担保されているかが気になります。軍用地の取引は想像以上に頻繁に行われており、相場の流通倍率であれば、約２週間から１カ月程度でスピーディに売買が成立します。外国債のようなボラティリティの高さも感じられず、長期保有・短期売買のいずれの戦略を採る場合においても、安定資産として一定の評価を得ています
３）相続税対策としてのメリット享受
現金や有価証券などの資産を、軍用地にすることで、相続税評価額が最大で５分の１程度にまで抑えられる可能性があります。
資産の組換で相続税評価を圧縮できます（あくまで事例であり、各人で率は異なります）
アジアフューチャーが軍用地投資をあっせんできる理由
○沖縄県内にある軍用地売買を専門に行う不動産会社様と提携
詳細は、当ブログ記事の範囲内での公開となりますが、アジアフューチャーは既に沖縄県内にあります不動産会社様と提携契約をしています。アジアフューチャーからご紹介ができるだけの安心感のある方のみをおつなぎることを約束しておりますので、当社も既に深いお付き合いのある方やその方のご紹介先様などだけに限定して、おつなぎをしています。
○軍用地の返還地は商業施設に… その収益づくりにインバウンドが必須
軍用地の購入におけるもう１つの魅力は「返還予定地」の投資です。返還地は、過去におもろまちや、アメリカンビレッジ、ライカム沖縄などが該当し、現在は商業地として有名な場所となりました。これらの返還後の商業施設が継続的にマネタイズされるためのプロモーション施策・マーケティング施策の一部を当社が担ってきたという背景も、これらの返還地の行く末を見極められる理由です。今後は、キャンプキンザーや普天間基地などが該当しますが、その立地や人の動き、今後のマーケット事情まで私たちより参考意見としてアドバイスいたします
2017年琉球新報より インバウンドビジネス最前線 沖縄での韓国向けインバウンド戦略には多数携わっています
○沖縄の皆様との長いお付き合いを経て、内地と沖縄をおつなぎします
以上のような実績と背景を通じて、内地の皆様に分かりやすく、沖縄の事情や立地、市場性などをご説明しながら、軍用地投資の魅力やメリット、リスク、現実性などをお伝えしていきます
で、「購入を検討したい！」どうする？
①軍用地購入に関する諸条件を知る
・投資口数のめどは１口あたり1,000万円以上です
・日本国籍を持つ個人、または、経営者全員が日本国籍を持つ個人である、法人が購入できます
・銀行の借入を用いたレバレッジ投資には対応していません
②必ず当社企画のセミナーツアーへご参加ください
沖縄の軍用地を購入して、資産運用をするために必要なことの１つに「情報」と「土地勘」があります。土地の代金と利回りは、書面を見れば分かりますが、投資はそれだけでは決められないと思います。具体的な購入実績や、取引のあり方、さらには政治的背景と沖縄県独特の歴史と事情を合わせて知っておく必要があります。
○モデルコース例
１日目
・那覇空港到着
・仲介不動産業者を訪問
└ セミナー受講
└ 物件情報の授受
└ 具体的な取引に向けた今後の流れの確認
・各基地のあるエリアを確認
└ 基地内には入れません（立地と位置関係の確認）
・宿泊先：Tripshot Hotels Koza（トリップショット ホテルズ コザ）
沖縄市の中心部までは那覇空港から車で1時間ほど。異国のような雰囲気をもつ「コザ」の入国口ともいえるゲート通りに辿り着いたら、ホテルまではあとすこし。そこから一筋入ったショッピングモール「中央パークアベニュー」沿いに建つホテルが今回の舞台です。
商店街の空き店舗を利用した街ホテル
ホテル開業のきっかけは地元編集部のコザ愛から生まれました。今でこそ新しいお店が増えてきましたが、以前の中央パークアベニューはシャッター通りになりつつあり、特に2階部分の空きが目立っていたのだとか。そこで地域の情報発信と交流の場として考えついたのが元店舗をリノベーションした街ホテルでした。
２日目
・沖縄市観光協会の皆様と沖縄市（嘉手納基地の前の街）を街歩き
└ 歴史、背景、産業、現状などを市民・住民の目線で歩きながら体感
└ 今後の沖縄、今後の米軍との関係を考えていただきます
単に投資目的で購入するだけでは、沖縄の軍用地投資の魅力は理解しにくいと思います。本当に大切なのは、これらの軍用地が沖縄の経済・歴史・人々の生活とどのように関連づいているのか？を肌で感じることにあります。沖縄市（旧コザ市）は、嘉手納基地の目の前にある町です。従って、街のいたるところに米軍との関わり合いを持ってきた歴史があります。リゾート地としての沖縄ではない、別の魅力と現状をぜひ感じてください。投資の可否判断には欠かせない情報を得ることができます
・自由行動 → 那覇空港出発
ツアー企画会社 有限会社神園交通トラベル（アジアフューチャーからおつなぎします）
お問い合わせには、参加希望者のお名前・セミナーツアー参加希望日などを明記下さい。
ツアー参加が必須である目的は、沖縄を知っていただくため
基地の返還はあるのか？ないのか？ 「ある」ならば、それはいつか？
投資家の視線としては
「基地の返還が無い」＝安定した収益が保証される と言えます。
「基地の返還がある」＝土地代の上昇が見込まれる と言えます。
いずれの情報も、今後の自身が所有する土地に関わる大切な情報です。しかしながら内地(沖縄以外の地域）では、なかなか基地に関する情報は手に入らないものです。そこでこれらの貴重な情報をダイレクトに知り、そして自身の目と耳と肌で現状を感じていただくために、アジアフューチャーでは、軍用地買い付け＆沖縄体感ツアーへ参加いただい方だけに、不動産仲介業者様をご紹介しています。
お問い合わせには、参加希望者のお名前・セミナーツアー参加希望日などを必ず明記下さい。
（軍用地の仲介を行う沖縄の不動産会社様は、紹介が無い状態では内地の方を受け入れることは、まず無いことを予めご了承ください）