マンション投資？

きょうは飲み会を３件はしご。それも途中から自分がどこに行ったらいいか
わからなくなってしまったりして・・・。やれやれ。
で、そのうちの一件は同期入社の結婚祝い。ちょっとだけ顔を出しました。
まだ主役が来る前に、数人の同期と一献。で、その場で、とても気になる話を聞きました。
「○○(同期の１人)がマンション投資を始めた」と。
？？？と感じたが、ここはお祝いの席。無粋なことは言いたくないので、とりあえずはヒヤリングを。。。
そいつ○○は、確か自分が買った分譲マンションをほとんど完済したはず。
人の財布を勘ぐるのは余計なお世話かもしれないけど、新しく不動産投資をするまでの
貯蓄があったかなぁ？？？と話を聞いてみると。
なんとローンを組んだと。年利0.9%。　えっ？それは絶対すぐに変動金利になるだろ？と聴くと
確か3年でと。その後の金利は？　よくわからない。
マンションを買った場所はしかも東京。場所は錦糸町と大井町。
どちらも必ずしも土地柄のいいところではない。
物件そのものの価値の下落（資産デフレ）のリスクが、すごく大きそう。
○○くんは、「税金対策」と言っていました。
ちょっと待ってほしいなぁ。税金対策で「損」を出すというのは、実はものすごく難しいこと。
それは。
「本物の損が多かったら意味がない」こと。さらに「リスクが多かったら、税金対策どころでなくなる」こと。
税金対策にするためには、「減価償却」をきちんとはじいて、
諸経費がかかった帳簿を作成する必要があるのね。
それ以外の損は、結局本当の損で、オーナーの資産を食い潰します。
さらに、もっと怖いのは。「税制」はコロコロ変わること。いつ税金対策で考えていた損益通算の制度が
変更されるかわからんのです。
さらにさらに。多額のローンの利息は、その一部しか「税制上の損」にはなりません。
恐らく元利均等返済のはずだから、最初の数年は「利息」しか払っていないはず。
で、元本の圧縮を図る前に「変動金利」になって、利息がガン！と増えたら・・・・
借金は一切減らないことになります。
この話を持ちかけた会社の何がおいしいかと言うと、
「自分が紹介した不動産のリスクをすべてオーナーに押し付けて、
不動産手数料と金利の２本柱で『何にもしなくても金が入ってくる』から。」
この話が、うまくいかず　やっぱり不動産を手放そうということになると、
もっと大変。資産デフレで価値が下がり、マンションそのものの価値が下がり、
さらには賃借人が滞在するマンションの１室を喜んで買う人はあまりいません。
場合によっては、賃借人を出て行かせないといけないこともあり、
その場合は、その保証も一部しないといかんこともあります。訴訟になったら超大変。
実は日本の法律では賃借人の権利は結構強いのね。修繕費用も基本はオーナー持ちだし。
それでようやく売っぱらったら、残るのは、その売却額で補填できなかった借金だけ。
事業で借りた借金だから金利も高く、借り換えも難しい。
サラリーマンの味方である、公共の機関や財形も当然使えません。
自分で事業として税務署に登録しないと、
信用金庫のような低利の事業向け金融機関も貸してくれません。
まぁとにかく不動産投資ちゅうのは、数ある投資の中でもものすごーく難しく
ものすごーくリスクがでかく、ものすごーくオーナーに知識が要求されるものです。
さらに知り合いもいた方がいい。
金融機関・税理士・司法書士・弁護士・FP・友だちの不動産屋さんなどなど。
この話は、かなり危険な香りがします。
読者の方々へ警鐘！！
絶対に自分の身の丈以上のこと、そして自分の知らない事業には手を出してはいけません。
もし、するならそれなりの勉強・人脈・資金・そして覚悟が必要です。
ローンを組んでの投資は厳禁。だってローンを組んで株や宝くじ、馬券を買いますか？
だいたい、人に儲け話を持ってくるヤツなんか、世の中にいないっちゅうの。
行動に出る前に、一言相談にきたら、絶対に止めたんだけどなぁ。。。。

しかも、こまったことに。
その業者は民放の名簿を持っているらしい。
しかもしかも。
「君の同期は誰？」と聴かれて、答えちまったそうな。
うひゃー。
そして別の同期にも電話がかかってきたそうな。
おいおい。
いいかげんにせんと、お前らこらしめるぞ。ボクの同期を食い物にするな。